La compra en verde de un bien raiz...



Una grán opción

LA COMPRA EN VERDE DE UN BIEN RAÍZ...

La casa propia es para muchos la mayor inversión de su vida; en general los Chilenos ahorran por largo tiempo y contraen deudas por al menos de 20 años. Muchos ejecutan la compra de su propiedad en “VERDE” es decir adelantan dineros para adquirir una vivienda que aun no se ha construido o se encuentra en proyecto de construcción. La compra en verde se reguló a través de las leyes 19.932 y 20.007, que modificaron la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

En la mayoría de los casos la compra en verde trae beneficios tanto para los compradores como para los vendedores. Las empresas constructoras como las inmobiliarias logran adelantar recursos capitales frescos siendo esto el equivalente al 17 % del valor de la propiedad, el beneficio para el comprador es que puede ahorra en dicha compra entre un 7 a 10 % del precio en lista de venta.

Es muy raro que las inmobiliarias o constructoras puedan sufrir algún tipo de insolvencia para evitar situaciones complejas., Cuando se han otorgado recursos por adelantado las inmobiliarias deben garantizar dichos dineros por Ley

La modalidad más usada por las inmobiliarias es contratar una póliza de seguro cuya prima se calcula con una tasa que varia entre 0,5 a un 1,5 % del monto de dinero adelantado por el que compra.

Entre los beneficios de comprar en verde se puede encontrar:

Descuentos entre el 2 y 5 por ciento del valor final de la propiedad.

Elección de las mejores viviendas en términos de ubicación y emplazamiento

Elección de vivienda con mayor metraje de construcción y terreno y la posibilidad de redistribuir el espacio.

La Ley 20.007, Promulgada el 11 de Abril del 2005 que modifico la ley general de urbanismo y construcciones. Protege al comprador obligando a las inmobiliarias o empresas constructoras a garantizar la recuperación de los dineros pagados por el comprador por conceptos de pie, si estas no cumplieren con lo establecido en la firma del contrato de promesa de compraventa firmada por las partes. Por lo que es la inmobiliaria o constructora quien debe tomar la póliza de seguro o la boleta bancaria.

El dinero por conceptos de pie debe ser entregado en efectivo y la empresa constructora o inmobiliaria puede hacer uso inmediato de él y debe hacer entrega al comprador de una póliza de garantía o boleta bancaria por el mismo monto de los dineros recibidos.

Los ahorros que se encuentran en una cuenta de ahorro ó depósito a plazo no es necesario que sean asegurados ya que solo serán entregados a la inmobiliaria o constructora una vez firmada la escritura definitiva.

Es importante que la promesa de compraventa deba, además de cumplir con algunos requisitos generales:

La promesa de compraventa debe otorgarse por escrito en instrumento privado o público y es el documento que viene en comprometer a las partes a una como vendedor y la otra como comprador, estas suelen firmarse una vez que el comprador a entregado dinero por conceptos de pie al vendedor los cuales deben ser entregados en efectivo y la empresa constructora o inmobiliaria puede hacer uso de inmediato de estos dineros. dentro de los requisitos que la ley indica para este tipo de contratos de promesas, señala que debe de contener un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido

Además, se debe incorporar la póliza de seguro, boleta bancaria o, una cuenta de ahorro o depósito a plazo a favor del vendedor que garantiza la recuperación del dinero pagado como pie y que el comprador debe aceptar. Y que debiera ser entregada a este último una vez firmada la promesa de compraventa, el monto del valor de la póliza de seguro o de los otros mecanismos aquí nombrados debe de ser igual a la cantidad entregada en efectivo a la constructora o inmobiliaria, los mecanismos de protección debieren ser propuestos y contratados por el vendedor. El contrato de compraventa definitivo suele ser firmado por lo general dentro de los 30 días siguientes a la fecha de firma de la promesa de compraventa o una vez que el vendedor comunique al comprador contar con las autorizaciones de la municipalidad respectiva en lo que dice relación con el certificado de recepción final a veces por esta condición pueden pasar años mientras la municipalidad otorga el o los certificados de recepción final.

En el caso de que la constructora o inmobiliaria cayera en quiebra o no cumpliese con la entrega de la vivienda, el dinero entregado como pie no se pierde; el comprador puede cobrar la póliza del seguro o cualquiera de los otros mecanismos ya mencionados; sin perjuicio de las acciones civiles que procedan y a las que diere lugar el respectivo contrato de promesa de compraventa el cual debiese inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador. En el contrato de promesa de compraventa generalmente se establecen sanciones que pueden significar una parte, el total o un porcentaje del dinero entregado.

La inmobiliaria o empresa constructora tiene un plazo para inscribir el título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces; el plazo es el que se fijó en el contrato de promesa de compraventa. Si no se fijó plazo alguno dentro de la promesa de compraventa, este será de 1 año desde que se firmó la promesa.

Respecto de las Indemnizaciones es importante saber que las promesas de compraventa debieren contener sanciones en caso de incumplimiento para ambas partes que involucran un porcentaje o el total del dinero entregado en el caso de desistimiento por parte del comprador o por otros mecanismos de protección por parte del vendedor.

No esta demás decir que existen constructoras o inmobiliarias que por desconocimiento no ponen ni multas ni sanciones en su contra en caso de incumplimiento por hechos que le son imputables en este sentido de no conocer y desconocer lo que esta firmando puede transformar el contrato de compraventa en una fuente de abuso.

Por ultimo una recomendación, es de suma importancia estar conscientes que la compra en verde puede significar que la vivienda que se comprará podría tener diferencias con el proyecto original. No olvide pedir que se le informen estos cambios.

Mauricio Leiva Astudillo

Secretario General - COPROCH A.G.